PERJANJIAN SEWA TANAH

Anda ingin menyewa sebidang tanah atau sesebuah premis untuk tujuan tertentu, namun apakah yang dimaksudkan dengan sewaan disisi undang-undang? Sejauh mana pentingnya sesuatu perjanjian sewaan?

UNDANG-UNDANG

1. Secara umumnya, sewaan dan pajakan, kedua-duanya dikawal selia dibawah Kanun Tanah Negara 1965. Peruntukan undang-undang bagi sewaan adalah sebagaimana yang dinyatakan di dalam s.213 KTN1965 manakala peruntukan undang-undang bagi pajakan adalah sebagaimana yang telah dinyatakan di dalam s.221 KTN1965.

APA ITU PERJANJIAN SEWAAN

2. Definisi bagi perjanjian sewaan sebagaimana yang dinyatakan di dalam S.5 KTN 1965 adalah seperti berikut:

“Tenancy exempt from registration” has the meaning assigned thereto by subsection 213 (1)

3. Merujuk kepada s.213 KTN1965, definisi sesuatu sewaan yang dikecualikan pendaftaran adalah seperti berikut:  

(a) any tenancy or subtenancy for a term not exceeding three years granted pursuant to section 223; and

(b) any tenancy or subtenancy for a term not exceeding one year granted pursuant to the provision of any previous land law.

4. Secara mudahnya, sesuatu sewaan adalah apa sahaja sewaan atau sub-sewaan untuk suatu terma atau tempoh yang tidak melebihi tiga tahun dan diberikan selaras dengan kuasa-kuasa seseorang tuan tanah sebagaimana yang dinyatakan di dalam s.223 KTN1965.

5. Sewaan yang melebihi tempoh 3 tahun dipanggil Pajakan.

KELEBIHAN PERJANJIAN SEWAAN

6. Kelebihan pertama sesuatu Perjanjian Sewaan adalah ianya mudah dan ringkas.

7. Undang-undang secara umumnya mewajibkan terdapatnya suatu perjanjian formal untuk apa sahaja urusan melibatkan hartanah (rujuk s.206 KTN1965). Namun bagi suatu perjanjian sewaan yang dikecualikan pendaftaran, kewajipan dibawah s.206 KTN1965 ini dikecualikan.

8. Ini membolehkan sesuatu perjanjian sewaan diberikan samada secara janji mulut (word of mouth) ataupun secara bertulis melalui apa-apa instrumen mengikut kehendak dan kesesuaian pihak-pihak. Undang-undang di dalam s.213 (2) (a) KTN1965 menjelaskan seperti berikut:

(2) As provided in subsection 206 (2), the provisions of subsection (1) of that section shall not apply to the creation of, or dealings affecting, tenancies exempt from registration, and accordingly –

(a) any such transaction shall be valid whether effected in writing or by word of mouth only;

9. Kemudahan ini juga adalah selaras dengan peruntukan di dalam s.223 (1) KTN1965 yang menyatakan seperti berikut:

(2) As provided by subsections 213 (1) and (2), tenancies and subtenancies granted pursuant to this section shall constitute tenancies exempt from registration, and may be so granted either by word of mouth or by a written instrument in any form whatsoever.

10. Walau yang demikian, untuk mengelakkan daripada sebarang pertikaian atau salah faham berkenaan dengan terma-terma atau kandungan sesuatu sewaan, anda sentiasa disarankan agar menyediakan sesuatu Perjanjian secara hitam dan putih.

11. Kelebihan kedua suatu perjanjian sewaan adalah ianya tidak perlu didaftarkan.

12. Undang-undang tidak mewajibkan sesuatu Perjanjian Sewaan itu didaftarkan. Ini akan akan membolehkan urusan sewaan itu disempurnakan dengan lebih pantas dan tanpa perlu melalui kerumitan proses pendaftaran dan pengendorsan. 

13. Ini adalah selaras dengan undang-undang yang dinyatakan di dalam s.213 (2) (b) seperti berikut:

(b) where any such transaction is affected in writing, the instrument in question need not comply with the requirements of section 207 to 212, and shall neither require, nor be capabale of, registration under this Act.

KEKURANGAN PERJANJIAN SEWAAN

14. Kekurangan pertama sesuatu Perjanjian Sewaan adalah ianya tidak mengikat pihak ketiga.

15. Diantara kekurangan yang paling ketara bagi suatu perjanjian sewaan adalah ianya tidak akan mengikat pihak ketiga. Ini bermaksud, sekiranya tuan tanah menjual sesuatu hartanah itu kepada pihak ketiga, penyewaan itu tidak akan dipindahkan secara automatik kepada pihak ketiga yang membeli hartanah tersebut.

13. Ketiadaan ikatan perjanjian sewa diantara tuan tanah dan penyewa terhadap pihak ketiga ini adalah seperti mana yang dinyatakan s.213 (3) (a) KTN1965 yang merumuskan seperti berikut:

(3) Notwitstanding subsection (2), no tenancy exempt from registration granted after the commencement of this Act, shall be binding on –

(a) any person or body to whom the grantor subsequently transfers the reversion expecteant thereon, or to whom he subsequently grants any lease, sublease, tenancy or charge, or in whose favour any lien over that reversion is subsequently created;

14. Ini juga bermakna, pihak ketiga yang membeli hartanah tersebut bebas untuk menamatkan penggunaan hartanah tersebut dengan serta merta tanpa sebarang alasan atau pampasan.

15. Jika keadaan ini berlaku, penyewa boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap tuan tanah dibawah kausa tindakan langgar kontrak (breach of contract), walau bagaimana pun, ianya akan melibatkan kos dan masa dan kehilangan hak pengunaan Hartanah tersebut kepada pihak ketiga.

16. Kekurangan kedua sesuatu perjanjian sewaan yang dikecualikan pendaftaran adalah perlindungan yang diberikan kepada penyewa adalah terhad yang boleh menyebabkan hak pengunaan hartanah oleh penyewa tidak dapat dilindungi sepenuhnya.

PENGINDORSAN PERJANJIAN SEWAAN

17. Sebagai alternatif dan untuk perlindungan yang terhad, seseorang penyewa boleh mengindorskan perjanjian sewaan tersebut pada dokumen hak milik. Ini adalah selaras dengan pengecualian yang dinyatakan di dalam s.213 (3) KTN1956 yang menyatakan seperti berikut:

(3) Notwitstanding subsection (2), no tenancy exempt from registration granted after the commencement of this Act, shall be binding on –

(a) any person or body to whom the grantor subsequently transfers the reversion expecteant thereon, or to whom he subsequently grants any lease, sublease, tenancy or charge, or in whose favour any lien over that reversion is subsequently created;

(b) any person or body claiming through or under such a person or body

Unless, prior to the date on which the dealing referred to in paragraph (a) takes effect, the tenancy has become protected by an endorsement on the register document of title to the land pursuant to Chapter 7 of Part Eighteen.

18. Walau bagaimanapun pengendorsan sesuatu perjanjian sewaan keatas dokumen hak milik perlu melalui proses yang rumit kerana untuk membolehkan ianya diendorskan, format perjanjian sewaan itu sendiri perlulah di dalam suatu format yang boleh diterima oleh Pendaftar (the tenancy must be in the form acceptable to the registrar).

19. Oleh yang demikian, pastikan anda mendapat nasihat guaman yang sebaiknya daripada peguam pilihan anda sebelum membuat sebarang keputusan.

20. Pastikan juga anda melantik peguam untuk menguruskan penyediaan perjanjian yang berkenaan.