PERJANJIAN PAJAKAN

Anda ingin memajak sebuah hartanah untuk tujuan tertentu, namun apakah itu pajakan tanah? Apakah syarat-syarat untuk sesuatu pajakan tanah? Apakah pula kepentingan perjanjian pajakan?

APA ITU PAJAK TANAH?

1. Definisi bagi perjanjian pajakan ataupun lease sebagaimana yang dinyatakan di dalam S.5 Kanun Tanah Negara 1965 adalah seperti berikut:

“lease” means a registered lease or sublease of alienated land.

2. Secara mudahnya, sesuatu pajakan adalah keadaan dimana sewaan tanah dibuat untuk satu tempoh melebihi 3 tahun selaras dengan s.221 (2) KTN1965 yang menyatakan seperti yang berikut:

(2) every lease granted pursuant to this section shall be for a term exceeding three years. 

3. Jadi, jika anda berhasrat untuk menyewa tanah bagi tempoh lebih daripada 3 tahun, maka sewaan tanah tersebut akan dikenali sebagai Pajakan.

BEZA MEMAJAK SELURUH TANAH DAN SEBAHAGIAN TANAH

4. Adakah terdapat perbezaan sekiranya anda ingin memajak keseluruhan tanah dengan memajak sebahagian daripada tanah itu sahaja? 

5. Secara umumnya, yang membezakan pajakan keseluruhan tanah dengan sebahagian tanah sahaja adalah tempoh masa maksimum yang dibenarkan untuk memajak. 

6. Untuk pajakan bagi keseluruhan hartanah, undang-undang menetapkan bahawa tempoh maksimum sewaan melalui pajakan adalah sembilan puluh sembilan (99) tahun, selaras dengan peruntukan di dalam s.221 (3) (a) KTN1965 seperti berikut:

(3) The maximum term for which any lease may be so granted shall be –

(a) ninety-nine years of it relates to the whole of any alienated land.

7. Manakalah s.221 (3) (b) KTN1965 pula menyatakan tempoh maksima yang boleh diberikan untuk sesuatu pajakan bagi sebahagian hartanah sahaja adalah selama tiga puluh (30) tahun sahaja. Peruntukan tersebut adalah sebagaimana berikut:

(b) thirty years if it relates to a part only thereof.

8. Jadi sekiranya anda berhasrat untuk memajak keseluruhan sesuatu tanah, maka anda dibenarkan untuk memajaknya untuk tempoh tidak lebih daripada 99 tahun.

9. Sekiranya anda ingin memajak sebahagian sahaja daripada tanah tersebut, maka anda dibenarkan untuk memajaknya untuk tempoh tidak lebih daripada 30 tahun.

KELEBIHAN PERJANJIAN PAJAKAN

10. Kelebihan pertama perjanjian Pajakan adalah anda berhak menggunakan tanah tersebut tanpa gangguan (quiet enjoyment of land). 

11. Apa yang dimaksudkan dengan gangguan tersebut? Secara lazimnya gangguan terhadap penggunaan tanah itu datangnya daripada pihak ketiga yang membeli tanah tersebut daripada tuan tanah. 

12. Hak anda melalui pajakan adalah dilindungi, selaras dengan peruntukan undang-undang yang menyatakan bahawa sesuatu perjanjian pajakan wajib didaftarkan. 

13. Undang-undang ini telah ditetapkan di dalam s.221 (4) KTN1965 yang diungkap sebagai menyatakan:

(4) Every such lease shall be granted by an instrument in Form 15A; and in any case the lease relates to a part of any alienated land, there shall be attached to the instrument a plan and description sufficient to enable the part to be accurately identified.

14. Dengan pendaftaran dan pengindorsan perjanjian pajakan, hak penyewa atau penerima pajak adalah lebih terselamat, terjamin dan dilindungi.

15. Jadi, sekiranya tuan tanah membuat keputusan untuk menjual hartanah tersebut kepada pihak ketiga, maka perjanjian pajakan itu akan mengikat pihak ketiga tersebut secara automatik.

16. Ini bermakna, pihak ketiga tidak boleh sewenang-wenangnya menamatkan perjanjian pajakan tersebut ataupun mengarahkan penyewa untuk mengosongkan premis atau hartanah tersebut sebelum tamat tempoh pajakan.

17. Kelebihan kedua perjanjian sewaan adalah penyewa boleh mendaftarkan kaveat untuk perlindungan. Hak ini adalah sebagaimana panduan yang diberikan didalam s.323 KTN1956 yang menyatakan seperti berikut:

(1) The persons of bodies at whose instance a private caveat may be entered are : –

(a) any person or body claiming title or any registrable interest in, any alienated land or undivided share in any alienated land or any right to title or interest;

18. Perjanjian Pajakan akan memberikan kepentingan yang boleh didaftar (registrable interest) kepada penyewa atau penerima pajak, yang seterusnya akan memberikan hak kepada anda untuk mendaftarkan kaveat ke atas tanah tersebut bagi melindungi pajakan anda.

KEKURANGAN PERJANJIAN PAJAKAN

19. Kekurangan pertama sesuatu Perjanjian Pajakan adalah ianya mungkin akan memakan sedikit masa kerana pajakan tidak boleh dibuat secara janji mulut.

20. Untuk memboleh pajakan di daftar pula, pihak-pihak perlu menyediakan dokumen-dokumen perjanjian yang lengkap dan teratur.

21. Memandangkan undang-undang sendiri telah mensyaratkan agar sesuatu Perjanjian Pajakan hendaklah di daftarkan dan diendorskan, maka pihak-pihak yang berkontrak perlu memastikan dokumen-dokumen perjanjian disediakan mengikut ketetapan yang telah digariskan di dalam s.207 hingga 212 KTN1965. Syarat ini dinyatakan di dalam s.206 (1) (a) KTN1965:

(a) every dealing under this Act shall be effected by an instrument complying with the requirement of sections 207 and 212.

22. Jadi, penyediaan dokumen-dokumen yang diperlukan mengikut ketetapan yang telah digariskan oleh undang-undang ini mungkin akan memakan sedikit masa dan perlu dibuat secara berhati-hati, lazimnya oleh peguam yang dilantik.

23. Kekurangan kedua sesuatu Perjanjian Pajakan adalah ianya lebih rumit daripada sesuatu perjanjian sewaan yang biasa. 

24. Ini adalah kerana Pajakan tanah wajib didaftar. Sekiranya sesuatu Perjanjian Pajakan itu dibuat namun gagal didaftar, ianya boleh menyebabkan perjanjian pajakan tersebut sebagai tidak sah (void) disisi undang-undang Kanun Tanah Negara. 

25. Walaupun yang demikian, terdapat kes-kes Mahkamah yang telah memutuskan sekiranya Perjanjian Pajakan tersebut tidak didaftarkan sekalipun, ianya hanya sekadar menjadikan pajakan itu sebagai tidak sempurna (imperfect) dan masih sah disisi undang-undang ekuiti.

26. Keputusan Mahkamah Tinggi di dalam kes WAN SALIMAH BTE WAN JAFFAR v MAHMOOD BIN OMAR (ANIM BTE ABDUL AZIZ, INTERVENER) [1998] 5 MLJ 162 telah menetapkan seperti yang berikut:

The agreement — though void at law as a lease because of non-registration as required under s 221(4) of the NLC — was good as an agreement enforceable in equity. The parties intended that there should be a lease and equity must be invoked to carry that intention into effect effectively.

27. Di dalam kes tersebut Mahkamah telah memutuskan walaupun perjanjian pajakan itu tidak sah kerana ianya tidak didaftarkan namun ianya masih boleh dikuatkuasakan sebagai satu kontrak disisi ekuiti.

28. Kekurangan ketiga sesuatu Perjanjian Pajakan adalah sekiranya hartanah itu masih dicagarkan (lazimnya kepada pihak bank), maka pajakan tidak boleh berlaku melainkan kebenaran daripada pemegang cagaran telah diperolehi.

29. Ini adalah selaras dengan peruntukan di dalam s.226 (1) KTN1965 yang dipetik sebagai menggariskan seperti berikut:

(1) Where any alienated land, lease or sublease is subject to a charge, the proprietor, lessee or sublessee, as the case may be, shall not be capable of granting any lease, sublease or tenancy under this chapter without the consent ot the chargee.

30. Oleh yang demikian, pastikan anda mendapat nasihat guaman yang sebaiknya daripada peguam pilihan anda sebelum membuat sebarang keputusan.

31. Pastikan juga anda melantik peguam untuk menguruskan penyediaan perjanjian yang berkenaan serta urusan pendaftaran pajakan anda.