SAMAN CEROBOH TANAH PERSENDIRIAN

Apa itu saman ceroboh tanah persendirian atau pencerobohan hartanah? Bagaimana yang dikatakan sebagai satu pencerobohan yang boleh diambil tindakan di Mahkamah? Siapa pula yang berhak mengambil tindakan terhadap orang yang menceroboh? Apakah faktor-faktor yang akan dinilai oleh Mahkamah dalam menentukan gantirugi untuk kes sebegini? Kita teruskan pembacaan.

APA ITU TORT CEROBOH TANAH?

2. Saman ceroboh tanah persendirian, ataupun bahasa undang-undangnya, tort pencerobohan hartanah (Trespass to Land) adalah undang-undang yang dikhususkan untuk melindungi harta tanah yang dimiliki oleh seseorang daripada dicerobohi.

Trespass to land consists in any unjustifiable intrusion by one person upon land in the possession of another. - Clerk & Lindsell on Torts

3. Seseorang itu dianggap sebagai menceroboh sekiranya beliau memasuki harta tanah yang dimiliki oleh orang lain tanpa kebenaran pemilik harta tanah tersebut. 

4. Hatta sekiranya seseorang itu memijak tanah orang lain dengan satu kaki sahaja sekalipun, jika ianya dilakukan tanpa kebenaran pemilik tanah tersebut, disisi undang-undang ianya sudah dianggap sebagai menceroboh.

Every unlawful entry by one person on land in the possession of another is a trespass for which an action lies, although no actual damage is done. A person trespasses upon land if he wrongfully sets foot on, or rides or drives over, it, or takes possession of it, or expels the person in possession, or pulls down or destroys anything permanently fixed to it, or wrongfully takes minerals from it, or places or fixes anything on it or in it, or, it seems, if he erects or suffers to continue on his own land anything which invades the airspace of another, or if he discharges water from another’s land, or sends filth or any injurious substance which has been collected by him on his own land on to another’s land.''  - Halsbury’s Laws of England

CONTOH KES CEROBOH TANAH

(a) Membina binaan (rumah, tembok, longkang, dinding) di atas tanah milik orang lain tanpa kebenaran;

(b) Membuang bahan-bahan (sampah, tanah, air longkang) ke dalam tanah milik orang lain tanpa kebenaran;

(c) Mengusahakan tanah (menanam tanaman, ladang, kebun) di atas tanah milik orang lain tanpa kebenaran;

(d) Menduduki rumah yang dimiliki oleh orang lain tanpa kebenaran;

(e) Membuat penambahan keatas bangunan sendiri yang turut memasuki kawasan tanah milik orang lain tanpa kebenaran;

(f) Merombak apa-apa binaan yang dibina diatas tanah milik orang lain tanpa kebenaran;

(g) Membiarkan haiwan peliharaan (lembu, kambing) atau tanaman masuk ke dalam tanah milik orang lain tanpa kebenaran.

STRICT LIABILITY & ACTIONABLE PER SE

5. Tindakan ceroboh tanah itu sendiri adalah sebab yang mecukupi untuk seseorang itu memfailkan saman di Mahkamah. Berbeza dengan kes-kes lain yang memerlukan orang yang menyaman itu membuktikan kerugian sebelum boleh menuntut ganti rugi, untuk kes ceroboh tanah, pemilik tanah tidak perlu membuktikan apa-apa kerugian. 

6. Kes sebegini disisi undang-undang dipanggil kes-kes Strict Liability dan tindakan keatasnya adalah "actionable per se". Apa yang perlu dibuktikan oleh orang yang menyaman adalah perbuatan ceroboh itu sahaja.

7. Bahkan sekiranya pemilik tanah tersebut tidak mengalami sebarang kerugian sekalipun ataupun penceroboh tersebut tidak mendapat apa-apa manfaat sekalipun daripada pencerobohan tersebut, disisi undang-undang pemilik tanah tersebut tetap berhak mendapat ganti rugi nominal dan penceroboh tetap perlu membayar pampasan.

FAKTOR UNTUK TENTUKAN PAMPASAN

8. Apabila kes ceroboh tanah sebegini dibawa ke Mahkamah dan Mahkamah mendapati pencerobohan telah berjaya dibuktikan, secara lazimnya pemilik tanah boleh, samada mahu menuntut pampasan disebabkan oleh kehilangan penggunaan tanah (loss of use) ataupun mahu menuntut keseluruhan keuntungan yang diraih oleh penceroboh yang diperolehi daripada tanah tersebut.

9. Mahkamah juga akan menilai beberapa faktor lain dalam menentukan pampasan dan gantirugi yang perlu dibayar oleh penceroboh kepada pemilik tanah tersebut. Faktor tersebut, diantara lainnya adalah: jangkamasa pencerobohan (duration of trespass), luas dan keadaan kawasan yang dicerobohi (area of trespass) dan harga sewa pasaran (market rental price) tanah tersebut. 

CEROBOH TANAH ATAU RUMAH YANG KOSONG?

10. Walaupun tanah yang diduduki oleh penceroboh tersebut adalah tanah yang kosong dan tidak diusahakan oleh pemilih tanah tersebut, pemilik tanah tersebut masih berhak untuk menyaman penceroboh tersebut.

ADAKAH BOLEH PENCEROBOH MENUNTUT BALAS PAMPASAN SEKIRANYA BELIAU TELAH MEMBUAT SEBARANG PENAMBAHBAIKAN PADA TANAH? 

12. Bagaimana pula keadaan dimana penceroboh yang menduduki tanah tersebut telah membuat penambah baikan keatas tanah tersebut. Bukan itu sahaja, penceroboh itu telah mengeluarkan kosnya sendiri untuk membuat penambahbaikan keatas tanah tersebut seperti memotong semak dan hutan, menurap jalan, membina pagar simen atau membina tembok konkrit keatas tanah tersebut. 

13. Adakah penceroboh boleh menuntut pampasan bayaran balik kos-kos tersebut? Jawapannya tidak boleh. Keadaan ini dikenali sebagai Estoppel Hakmilik (proprietary estoppel). 

SEKIRANYA PENCEROBOH TIDAK TAHU DIA MENCEROBOH ATAU TERSILAP?

14. Bagaimana pula sekiranya penceroboh tidak sedar (unaware) bahawa beliau telah menceroboh atau beliau tersilap (by mistake)? Terdapat kes-kes yang diputuskan oleh Mahkamah yang menetapkan bahawa walaupun penceroboh tidak sedar bahawa beliau menceroboh tanah tersebut atau menceroboh secara tersilap tetap tidak boleh dijadikan pembelaan sekiranya tindakan diambil keatas beliau.

KEBENARAN DIBERI OLEH SAUDARA MARA PEMILIK

15. Keputusan yang sama juga telah diberikan oleh Mahkamah di dalam satu kes dimana kebenaran didakwa telah diberikan oleh kakak ipar si pemilik tanah. Mahkamah menetapkan bahawa pencerobohan tetap berlaku dan kebenaran yang diperolehi dianggap sebagai tidak sah. 

INFOGRAFIK CONTOH CEROBOH TANAH. LIHAT DISINI.