Apabila terdapat pemilik unit kediaman strata yang gagal untuk membuat pembayaran bayaran penyelenggaraan (maintenance), apakah tindakan yang boleh diambil oleh Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body) atau Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) terhadap pemungkir (defaulter)? Adakah JMB/MC berhak menyaman defaulter?

UNDANG - UNDANG DALAM MENGURUSKAN KEDIAMAN STRATA

1. Pihak badan pengurusan (Pemaju/JMB/MC) sesebuah hartanah berbentuk strata (flat, pangsapuri, apartment, kondominium, townhouse dan sebagainya) disarankan agar mendapatkan senaskhah Akta Pengurusan Strata (2013) yang turut dikenali sebagai Akta 757. 

2. Bersamanya akan disertakan panduan yang dikenali sebagai Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015.

3. Dengan memiliki salinan Akta dan Peraturan Pengurusan ini, ianya akan memudahkan badan pengurusan untuk membuat rujukan berkenaan dengan tatacara pengurusan sesebuah hartanah berbentuk strata. 

4. Ianya juga bagi memastikan bahawa setiap tindakan yang diambil oleh Badan Pengurusan adalah berdasarkan peruntukan dan ketetapan undang-undang.

MASALAH UTAMA PENGURUSAN STRATA

5. Masalah yang paling kerap dan sering timbul apabila berbicara tentang pengurusan strata ini, sudah tentunya berkenaan dengan pembayaran maintenance atau pun caj penyelenggaraan.

6. Akan terdapat pemilik-pemilik unit yang culas atau gagal untuk membuat pembayaran dan akan memberikan seribu satu alasan apabila tuntutan bayaran dibuat kepada mereka. Jadi, sebagai sebuah badan pengurusan, apakah tindakan yang boleh diambil sekiranya pemilik unit gagal membuat pembayaran caj maintenance?

KEWAJIBAN MEMBAYAR MAINTENANCE

9. JMB hendaklah mengeluarkan notis ataupun invois yang menyatakan maklumat dan butir-butir unit, jenis-jenis bayaran (caj maintenance, sinking fund dll) serta amaun-amaun yang tepat untuk tujuan pembayaran. 

10. Pemilik unit yang menerima notis/invois ini perlu membuat bayaran di dalam masa 14 hari dari tarikh penerimaan notis/invois tersebut. 

11. Sekiranya pemilik unit gagal membuat bayaran di dalam tempoh yang telah ditetapkan, beliau akan dianggap sebagai Pemungkir atau defaulter mengikut Jadual Ketiga, maka Akta 757 memperuntukkan bahawa Badan Pengurusan boleh:

• (a) Memfailkan saman di Mahkamah atau membuat tuntutan di hadapan Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata; dan

• (b) mengenakan faedah kelewatan pada kadar 10% setahun atau ditetapkan oleh Badan Pengurusan. 

12. Seksyen 25 secara khususnya memberikan hak kepada JMB untuk memfailkan tindakan di Mahkamah sekiranya ia memilih untuk berbuat demikian.

GARIS PANDUAN TUNTUTAN PEMBAYARAN MAINTENANCE

13. Seksyen 34 Akta 757 telah memberikan garis panduan cara bagaimana untuk membuat tuntutan bayaran caj dan caruman Sinking Fund yang belum dibayar. 

14. Sebelum JMB boleh memfailkan Saman di Mahkamah atau membuat tuntutan di Tribunal, satu Notis Tuntutan berbentuk Borang 11 mengikut Peraturan 20 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 hendaklah diserahkan kepada pmilik unit. 

15. Tempoh kewajipan pembayaran hendaklah tidak kurang daripada 14 hari dan diserahkan secara sendiri, pos berdaftar atau diletakkan di unit-unit yang dimiliki (S.144 Akta 757).

SAMAN DI MAHKAMAH, TUNTUTAN DI TRIBUNAL DAN WARAN PENAHANAN HARTA

16. Pemilik unit yang enggan mematuhi tuntutan melalui Borang 11 bukan sahaja berdepan dengan tindakan Mahkamah atau tuntutan di Tribunal malah boleh berhadapan dengan pensabitan kesalahan yang membawa kepada denda tidak melebihi RM5,000.00 atau penjara tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya sekali.

17. Selain daripada tuntutan di Mahkamah atau di Tribunal, JMB juga boleh mendapatkan waran penahanan harta alih yang dimiliki oleh pemilik unit tersebut dan harta alih tersebut boleh dijual bagi mendapatkan jumlah bayaran yang terhutang. 

18. Kami sarankan agar mana-mana JMB agar merujuk kepada KPKT ataupun pihak peguam untuk mendapatkan perincian yang lebih lanjut untuk alternatif ini.  

19. Selain daripada itu kami turut menyarankan agar JMB mendapatkan maklumat lanjut dan lebih terperinci samada daripada KPKT ataupun dengan pihak peguam untuk mengetahui samada JMB boleh menyekat kad akses pemilik unit yang gagal membuat bayaran, mempamerkan senarai nama Pemungkir, menahan Pemungkir daripada menggunakan Harta Bersama ataupun mengenakan denda terhadap pemilik yang melanggar undang-undang kecil yang ditetapkan.

Untuk maklumat lanjut, rujuk pautan berikut:

👉 Hak JMB/MC terhadap Defaulter.

👉Adakah JMB/MC boleh memfailkan Saman Malu?

Hubungi kami di 0129797494 atau menerusi email di norhafeezlaw@gmail.com atau menerusi kotak pertanyaan untuk sebarang maklumat lanjut.