APA ITU KAVEAT DAN FUNGSI KAVEAT?

Dalam apa-apa urusan yang melibatkan hartanah, kita sering mendengar terma yang dikenali sebagai kaveat, terutamanya di dalam urusan jual beli hartanah. Namun apa itu kaveat? Apakah jenis-jenis kaveat? Apakah fungsi kaveat dan apakah kepentingannya?

APA ITU KAVEAT?

1. Mengikut Kanun Tanah Negara 1965, kaveat adalah satu mekanisma untuk menghalang sebarang pendaftaran urusniaga terhadap sesuatu hartanah untuk melindungi kepentingan pihak-pihak berkepentingan.

2. Secara mudahnya, apabila sesuatu kaveat didaftar keatas sesuatu hartanah itu, maka apa-apa pendaftaran pindah milik sesuatu hartanah tersebut tidak akan dapat disempurnakan.

3. Sebagai contoh, sekiranya Ahmad mempunyai kepentingan terhadap tanah yang dimiliki oleh Ali, Ahmad boleh mendaftarkan kaveat terhadap tanah tersebut dan Ali tidak boleh menjual tanah tersebut kepada orang lain sehingga lah kaveat tersebut ditarik balik atau dibatalkan.

JENIS-JENIS KAVEAT

4. Terdapat 4 jenis kaveat mengikut undang-undang:

• Kaveat Pendaftar
• Kaveat Persendirian 
• Kaveat Pemegang Lien
• Kaveat Amanah

5. Namun untuk tujuan rencana ini, kita akan membincangkan tentang apa itu Kaveat Persendirian kerana pemakaiannya yang lebih umum dan terbuka.

APA ITU KAVEAT PERSENDIRIAN?

6. Kaveat Persendirian adalah kaveat yang boleh didaftarkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai hak atau kepentingan terhadap sesuatu hartanah.

SIAPA YANG BOLEH MENDAFTAR KAVEAT PERSENDIRIAN?

7. Secara amnya, sesiapa sahaja boleh mendaftarkan Kaveat Persendirian selama mana beliau adalah:

i. individu atau badan yang menuntut hak milik hartanah tersebut atau mempunyai apa-apa kepentingan yang boleh daftar (registrable interest) terhadap hartanah tersebut. Sebagai contoh, seseorang pembeli yang telah menandatangani perjanjian jual beli hartanah tersebut.  

ii. individu atau badan yang mendakwa mempunyai kepentingan melalui satu amanah yang berkaitan dengan hartanah tersebut; dan

iii. individu yang menjadi penjaga kepada mana-mana kanak-kanak yang mempunyai kepentingan melalui amanah yang berkaitan dengan hartanah tersebut.

SIAPA YANG BOLEH DIANGGAP MEMPUNYAI KEPENTINGAN YANG BOLEH DIKAVEAT (CAVEATABLE INTEREST)?

8. Bukan sesiapa sahaja yang boleh mendaftar kaveat. Orang yang ingin mendaftar kaveat perlu menunjukkan bahawa beliau mempunyai kepentingan yang boleh dikaveat.

9. Terdapat pelbagai kes Mahkamah yang memberikan contoh-contoh dan keadaan di mana sesuatu kepentingan itu dianggap sebagai kepentingan yang boleh dikaveat. 

10. Melalui pelbagai kes-kes di Mahkamah, di antara contoh-contoh kepentingan yang boleh di kaveat adalah, di antaranya, seperti yang berikut:

a. seorang pembeli hartanah yang mempunyai Perjanjian Jual Beli yang sah;

b. seorang pemegang opsyen (option holder) iaitu seorang yang diberikan hak untuk membeli;

c. pemegang gadaian, lazimnya bank;

d. pemegang pajakan;

e. waris-waris yang telah mendapat Surat Kuasa Mentadbir yang ingin mencabar sesuatu pindah milik hartanah tersebut;

f. penerima manfaat untuk suatu hartanah yang telah diwakafkan.

CARA-CARA UNTUK MENDAFTARKAN DAN MENARIK BALIK KAVEAT

11. Cara-cara untuk mendaftarkan dan menarik balik Kaveat Persendirian telah digariskan dengan lengkap melalui Kanun Tanah Negara. Terdapat dokumn dan borang-borang yang perlu di isi dan difailkan kepada Pejabat Tanah dan Galian tempatan. Rujuk peguam anda tentang borang, dokumen dan bayaran yang diperlukan.

TEMPOH MASA KAVEAT PERSENDIRIAN

12. Tempoh masa sesuatu Kaveat Persendirian yang telah didaftarkan adalah 6 tahun, melainkan ianya ditarik balik atau dibatalkan oleh Pendaftar.

APAKAH KAVEAT BOLEH DIBATALKAN?

13. Ya. Kaveat boleh dibatalkan atau dipotong oleh sesiapa sahaja yang terkilan (aggrieved). Disarankan untuk merujuk peguam tentang cara-cara untuk membatalkan atau memotong sesuatu Kaveat Persendirian yang telah didaftarkan.

Hubungi kami di 0129797494 atau menerusi email di norhafeezlaw@gmail.com atau menerusi kotak pertanyaan untuk sebarang maklumat lanjut.