APA ITU LATENT DEFECTS? APAKAH HAK-HAK PEMBELI RUMAH KEATAS PEMAJU?
Apa yang berlaku sekiranya rumah yang anda beli didapati cacat dan rosak? Apa itu Tempoh Tanggungan Kecacatan? Dan berapa lama tempoh yang diberikan kepada anda untuk membuat aduan? Apa pula kecacatan tersembunyi (latent defects)?
APA ITU TEMPOH TANGGUNGAN KECACATAN (DEFECT LIABILITY PERIOD)?
1. Lazimnya apabila anda membeli hartanah (banglo, pangsapuri, kondominium dan sebagainya) daripada pemaju, perjanjian jual beli anda selalunya akan memberikan anda tempoh selama 24 bulan untuk anda mengenalpasti apa-apa kecacatan yang ada pada hartanah anda.
2. Dalam tempoh 24 bulan tersebut, anda boleh membuat tuntutan kerosakan rumah daripada Pemaju dan tanggung jawab Pemaju selepas menerima aduan ini adalah untuk menjalankan kerja-kerja pembaikan tanpa boleh menuntut sebarang kos daripada anda.
3. Tempoh ini dikenali sebagai Tempoh Tanggungan Kecacatan ataupun Defect Liability Period.
TAMAT TEMPOH TANGUNGAN KECACATAN
4. Apabila 24 bulan tempoh tanggungan kecacatan ini berakhir, segala kerosakan atau kecacatan terhadap hartanah anda tidak lagi menjadi tanggungjawab pihak pemaju.
5. Anda perlu bertanggung jawab untuk memperbaiki dan menanggung kos untuk memperbaiki kecacatan tersebut sendiri.
6. Bagaimana pula dengan keadaan di mana anda mendapati terdapat kecacatan tersembunyi pada hartanah anda dan ianya hanya boleh dilihat selepas berakhirnya tempoh tanggungan liabiliti? Ini adalah apa yang dinamakan sebagai kecacatan tersembunyi atau terpendam (latent defects).
APA ITU LATENT DEFECTS ATAU KECACATAN TERSEMBUNYI?
7. Latent Defects adalah kecacatan-kecacatan pada hartanah yang HANYA kelihatan jelas (apparent) dan ketara (noticeable) selepas berakhirnya tempoh tanggungan kecacatan dan selama ini ianya tersembunyi.
8. Kecacatan ini adalah kecacatan yang terpendam. Ianya tidak jelas atau ketara melalui pemeriksaan umum (general inspection) dan anda sebagai pemilik hartanah tersebut tidak dijangka untuk mengetahui atau meramal (expected to know) kecacatan-kecacatan tersebut.
9. Contoh terbaik adalah jubin-jubin lantai yang menggelembung (bubble/buckled and tented floor tiles) yang selalunya tidak akan dikesan sehinggalah beberapa tahun kemudian.
MASA UNTUK MEMBUAT TUNTUTAN LATENT DEFECTS
10. Pada tahun 2018, Akta Had Masa 1953 (Akta 254) telah dipinda untuk memasukkan seksyen 6A yang memberikan hak-hak dan tempoh masa baharu kepada mana-mana individu untuk mengambil tindakan terhadap apa sahaja kecuaian yang tidak melibatkan kecederaan diri.
11. Tindakan ini, secara khususnya, meliputi tindakan terhadap pemaju untuk kecacatan-kecacatan tersembunyi/Latent Defects.
12. Seksyen 6A (2) menetapkan bahawa tindakan terhadap pemaju untuk latent defects hendaklah dijalankan di dalam tempoh masa 3 tahun daripada tarikh pertama kali kecacatan tersebut jelas, ketara dan ditemui.
13. Sebagai contoh:
Ali telah membeli sebuah rumah daripada pemaju pada tahun 2000 dan Ali masuk untuk mendiami rumah tersebut pada tahun 2000.
Pada tahun 2010, Ali telah mendapati dinding rumah tersebut telah retak. Ali selepas daripada itu telah melantik seorang konsultan untuk menyiasat keretakan serta menyediakan laporan bangunan dan mendapati keretakan tersebut berlaku pada tahun 2002.
Ali mempunyai tempoh masa 3 tahun dari tahun 2010 untuk mengambil tindakan terhadap pemaju.
14. Seksyen 6A (3) walaubagaimana pun turut menggariskan bahawa anda tidak boleh mengambil tindakan terhadap pemaju sekiranya tempoh masa di antara berlakunya kecacatan tersebut dengan tarikh kecacatan menjadi jelas dan nyata telah melebihi 15 tahun.
15. Sebagai contoh:
Ali telah membeli sebuah rumah daripada pemaju pada tahun 2000 dan Ali masuk untuk mendiami rumah tersebut pada tahun 2000.
Pada tahun 2020, Ali telah mendapati dinding rumah tersebut telah retak. Ali selepas daripada itu telah melantik seorang konsultan untuk menyiasat keretakan serta menyediakan laporan bangunan dan mendapati keretakan tersebut berlaku pada tahun 2002.
Oleh kerana tempoh di antara berlakunya keretakan (yang bergantung kepada laporan konsultan) dengan tarikh keretakan tersebut jelas dan nyata telah melebihi 15 tahun maka Ali tidak lagi boleh mengambil tindakan terhadap pemaju.
16. Kami menyarankan agar anda mendapatkan nasihat guaman yang terperinci dengan segera sebelum memulakan apa-apa tindakan.
PERBEZAAN LATENT DEFECTS DAN PATENT DEFECTS? BACA DISINI.
_________________________
Penafian: Rencana ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman.
Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.
Nor Hafeez adalah seorang peguamcara sivil yang beramal sebagai seorang peguam dan pemilik penuh sebuah firma guaman yang mempunyai pejabat kecil di pinggir Kuala Lumpur. Beliau mengendalikan pelbagai kes-kes sivil dan pelbagai masalah berkait dengan undang-undang sivil Malaysia seperti kes saman malu, langgar kontrak, hutang peribadi dan korporat, pencerobohan tanah, penceraian bukan islam, harta pusaka, pemecatan kerja, konsultan tuntutan CIPAA dan sebagainya. Di masa lapang, beliau berkongsi ilmu melalui penulisan blog dan sekali sekala menggunakan telefon untuk mengambil dan mengedit gambar secara amatur. Beliau juga adalah seorang glory hunter yang meminati Manchester City dan juga segelas Nescafe Ais diwaktu pagi.
0 Pertanyaan & Jawapan
Anda mempunyai sebarang pertanyaan? Tanya saya di sini atau whatsapp saya dengan klik butang whatsapp di skrin atau isi borang pertanyaan.